ВС поддержал управляющего в споре о квартире, переданной по поддельным документам

Сообщение о том, что Верховный Суд поддержал арбитражного управляющего в споре о квартире, пока не подтверждено. Нет номера дела, даты определения, имён участников и выводов суда. Называть это новой позицией Верховного Суда и говорить об изменении практики рано.

Управляющему и кредиторам сначала нужно найти определение Верховного Суда и акты нижестоящих инстанций. Эти документы покажут, кому принадлежала квартира, на каком основании её переоформили и почему дело отправили на пересмотр.

Поддельные документы подтверждают выбытие квартиры помимо воли

Собственник может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, если оно утрачено, похищено или выбыло помимо воли собственника. Это правило установлено п. 1 ст. 302 ГК РФ.

В обзоре практики по делам об истребовании жилья Верховный Суд назвал один из таких случаев: право зарегистрировали по фиктивным документам или отменённому судебному акту. Если прежний собственник докажет, что не хотел передавать квартиру, добросовестность покупателя сама по себе не помешает возврату.

Но факта подделки недостаточно. Суд выяснит, кому принадлежала квартира, как её получил первый приобретатель и у кого она находится сейчас.

Запросите свежую выписку из ЕГРН, историю регистрационных действий и документы, на основании которых вносили записи. Отдельно соберите доказательства подделки: заключение эксперта, ответы нотариуса, судебный акт или материалы уголовного дела.

Управляющий должен подтвердить право должника на квартиру

По ст. 301 ГК РФ истребовать имущество из чужого незаконного владения вправе собственник. Управляющему придётся подтвердить право должника на квартиру и доказать, что она находится у ответчика.

Записи в реестре может оказаться недостаточно. Верховный Суд указывал: включение недвижимости в государственный или муниципальный реестр само по себе не доказывает право собственности или законность владения. В банкротном споре суд изучит договоры, акты, платежи и основания регистрационных записей.

Ст. 20.3, п. 1 ст. 61.1 и ст. 61.9 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» требуют от управляющего анализировать документы должника и принимать меры для возврата активов. До подачи иска нужно оценить не только правовое основание, но и возможную пользу для конкурсной массы.

Бездействие может повлечь ответственность управляющего по ст. 14.13 КоАП РФ. Однако сама утрата квартиры не означает, что иск следует подавать немедленно. Если доказательств не хватает, спор принесёт конкурсной массе расходы, а не имущество.

Оценить значение спорной операции поможет материал о том, как банкротство связывает сделки должника с положением кредиторов.

Нужен виндикационный иск, а не только требование о недействительности сделки

Если квартиру продал тот, кто не имел права ею распоряжаться, признания первой сделки недействительной может не хватить. Нынешний владелец мог в ней не участвовать. Тогда двусторонняя реституция не вернёт квартиру должнику.

Конституционный Суд РФ разграничил эти способы защиты в Постановлении от 21 апреля 2003 года № 6-П. Чтобы забрать имущество у нынешнего владельца, собственник подаёт виндикационный иск — требует вернуть принадлежащую ему вещь.

Проследите всю цепочку переходов и установите нынешнего владельца квартиры. После этого сопоставьте требование с положением каждого ответчика. Оспаривать подряд все договоры не стоит: даже если суд признает сделки недействительными, объект может не вернуться должнику.

Запись в ЕГРН не доказывает добросовестность покупателя

Покупатель должен доказать два обстоятельства: он заплатил за квартиру и не знал, а также не должен был знать, что продавец не вправе её отчуждать. Такое распределение бремени доказывания следует из обзора Верховного Суда по делам об истребовании жилых помещений.

Запись о праве продавца в ЕГРН не закрывает спор. Суд проверит цену, расчёты, последовательность перепродаж, документы продавца и сведения о притязаниях третьих лиц.

По абз. 2 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ приобретатель, подавший документы на регистрацию при наличии в реестре отметки о возражении, считается знавшим о притязании. Сама отметка о возражении или судебном споре не останавливает регистрацию перехода права. Это следует из п. 7 ст. 8.1 ГК РФ и Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 года № 25.

Покупателю стоит сохранить подтверждение оплаты, выписку из ЕГРН на дату сделки, переписку с продавцом и документы, которые он проверил перед покупкой. Они не гарантируют сохранение квартиры. Но помогут суду оценить осмотрительность приобретателя.

Трёхлетнее ограничение действует не во всех спорах о жилье

По п. 4 ст. 302 ГК РФ суд отказывает в истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, если со дня регистрации права первого добросовестного приобретателя прошло три года. Норму ввёл Федеральный закон от 16 декабря 2019 года № 430-ФЗ.

Но специальное правило из п. 4 ст. 302 ГК РФ связано с требованием субъекта, указанного в п. 1 ст. 124 ГК РФ, — публичного собственника. Автоматически применять трёхлетнее ограничение к любому иску арбитражного управляющего нельзя. Сначала нужно выяснить статус прежнего собственника и обстоятельства дела.

Сообщение о споре этого не раскрывает. Пока определение Верховного Суда не опубликовано, неизвестно, применяли ли суды п. 4 ст. 302 ГК РФ и какое значение имела дата регистрации права.

Что нужно установить до подачи иска

Одной подделки для исхода спора недостаточно. Суду потребуется установить несколько связанных обстоятельств:

• принадлежала ли квартира должнику;
• каким документом оформили первый переход права;
• подтверждена ли подделка допустимыми доказательствами;
• получил ли должник оплату или другое встречное предоставление;
• кто владеет квартирой сейчас;
• заплатил ли нынешний владелец за объект;
• знал ли он о притязаниях прежнего собственника;
• соответствует ли выбранный способ защиты положению сторон.

Сначала получите полный текст определения Верховного Суда и решений нижестоящих судов. Зафиксируйте номер дела, дату, состав участников, требования управляющего и основание пересмотра.

Затем соберите документы должника на квартиру, выписку из ЕГРН с историей переходов, основания каждой регистрационной записи, материалы о подделке и договор нынешнего владельца. После этого можно решать, нужен ли иск об истребовании и даст ли возврат квартиры экономический результат кредиторам.

Если банкротство уже идёт, а квартира составляет заметную часть конкурсной массы, возврат актива нужно планировать с учётом правил ведения банкротной процедуры. Это общий порядок. Вывод по конкретному спору зависит от документов и содержания судебных актов.

Новость о поддержке управляющего можно публиковать после появления определения Верховного Суда. Пока подтверждён только общий правовой вывод: квартиру, переоформленную по поддельным документам помимо воли собственника, можно истребовать по правилам ст. 301 и 302 ГК РФ. Условия возврата суд проверит отдельно в конкретном деле.