ВС разъяснил расчёт компенсации бывшим залоговым кредиторам дольщиков

Верховный суд отменил акты трёх инстанций по делу № А41-80279/2018. Федеральный Фонд развития территорий получил один из двух домов, но компенсацию с него взыскали так, будто ему передали оба. При новом рассмотрении суду придётся разделить ответственность между федеральным и региональным фондами.

Для бывшего залогового кредитора порядок действий такой: сначала выяснить, какой фонд получил каждый объект. И только потом считать компенсацию и определять ответчиков.

Для старых передач действует переходный порядок

Федеральный закон от 8 августа 2024 года № 282-ФЗ изменил правила выплаты компенсации бывшим залоговым кредиторам. Он действует с 8 сентября 2024 года.

Объект передали фонду после этой даты — применяется новый порядок. Если передача состоялась раньше, нужно проверить ещё одно условие.

По п. 12 ст. 5 Закона № 282-ФЗ переходный порядок действует, если к 8 сентября 2024 года вступивший в силу судебный акт ещё не установил размер требований бывшего залогового кредитора и порядок их удовлетворения.

Оба дома застройщика «Партнер-Развитие» фонды получили до 8 сентября 2024 года. К этой дате суд ещё не установил компенсацию компании «Монолит». Поэтому Верховный суд предписал применять ст. 5 Закона № 282-ФЗ, а не временный порядок из постановления Конституционного суда № 34-П/2022.

Составьте отдельную хронологию по каждому объекту. Зафиксируйте дату передачи фонду, дату судебного акта о компенсации и дату его вступления в силу. Такая таблица покажет, по каким правилам считать выплату.

На первом этапе фонд платит 10%

По Закону № 282-ФЗ гарантированная часть составляет 10% от суммы, которую определил суд. Фонд выплачивает эти деньги из собственных средств в течение пяти дней после вступления судебного акта в силу.

Допустим, суд установил компенсацию в 100 млн ₽. Гарантированная часть составит 10 млн ₽:

100 млн ₽ × 10% = 10 млн ₽.

Оставшиеся 90 млн ₽ — не безусловный долг фонда. Это второй этап выплаты, который зависит от денег, вырученных при реализации имущества.

Остаток зависит от продажи имущества

Негарантированную часть выплачивают из выручки от продажи свободных помещений либо земельного участка с незавершённым объектом.

Если продают помещения, расчёт проводят не позднее одного года со дня ввода дома в эксплуатацию. Если продают участок — в течение трёх лет со дня заключения договора о передаче объекта федеральному фонду. Трёхлетний срок установлен подп. «б» п. 2 ч. 7 ст. 5 Закона № 282-ФЗ.

В условном расчёте верхняя величина второй части — 90 млн ₽. Реальная выплата может быть меньше. Если выручки не хватит, непогашенный остаток требования считается погашенным.

Финансовому директору не стоит включать всю присуждённую компенсацию в план поступлений одной суммой. Гарантированные 10% и остаток, зависящий от продажи имущества, лучше учитывать отдельно.

Каждый фонд отвечает за полученный объект

«Монолит» участвовал в строительстве двух домов. Один передали федеральному Фонду развития территорий, второй — подмосковному фонду защиты дольщиков.

Нижестоящие суды взыскали с федерального фонда 106,3 млн ₽. При расчёте они исходили из того, что этот фонд получил оба объекта. Верховный суд с таким подходом не согласился: федеральный фонд отвечает за переданный ему дом, региональный — за свой.

Материалы исследования не позволяют установить, какая часть требования приходится на каждый дом. Известно лишь, что требования «Монолита» почти на 195 млн ₽ включили в реестр, а иск к федеральному фонду компания подала на 106,3 млн ₽. Этих двух сумм недостаточно, чтобы разделить компенсацию между фондами.

Распределите обеспеченные залогом требования по объектам. По каждому дому сопоставьте договор, предмет залога, судебный акт о передаче и фонд-получатель. Если дома получили разные фонды, предъявлять всю сумму одному из них нельзя.

Что решил Верховный суд

Верховный суд не определил окончательную сумму компенсации для «Монолита». Он отменил акты трёх инстанций и вернул дело № А41-80279/2018 в Арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении суду предстоит:

• применить переходные положения ст. 5 Закона № 282-ФЗ;
• определить требования по каждому объекту;
• разграничить ответственность федерального и регионального фондов;
• рассчитать гарантированную и негарантированную части компенсации.

Этот подход касается бывших залоговых кредиторов застройщика, чьи залоговые права прекратились после передачи объектов фондам. Автоматического права на такую выплату у всех кредиторов банкрота не возникает.

Что проверить перед подачей требования

Начните с четырёх документов или сведений:

1. Дата передачи каждого объекта фонду.
2. Вступивший в силу судебный акт, существовавший на 8 сентября 2024 года.
3. Сумма компенсации, которую установил суд.
4. Фонд, получивший конкретный объект.

Сначала разделите требования по объектам и ответчикам. Потом рассчитайте 10% гарантированной части по каждому установленному требованию. Остаток учитывайте отдельно — только в пределах будущей выручки от реализации имущества.

Это общий порядок. Расчёт по конкретному делу зависит от договоров участия в строительстве, состава залога, актов о передаче объектов и уже принятых судебных актов.