Как оформить перепланировку нежилого помещения: разъяснения

Перенос перегородки в отдельно стоящем магазине или офисном здании ведомства считают реконструкцией. Эту позицию Минстрой изложил в письме от 20 декабря 2024 года № 76955-СМ/08, Росреестр — в письме от 30 января 2025 года № 13-0728-АБ/25.

В 2026 году закон не менялся. Разъяснения провели границу между двумя процедурами: перепланировкой помещения в многоквартирном доме и реконструкцией отдельного нежилого здания. Поэтому до договора с подрядчиком проверьте вид объекта в ЕГРН и сопоставьте нынешний поэтажный план с будущим.

Сначала определите вид объекта

Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, действует гл. 4 ЖК РФ. Единый порядок для жилых и нежилых помещений установил Федеральный закон от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ. Он действует с 8 января 2019 года.

По п. 1 и 2 ст. 26 ЖК РФ собственник должен согласовать перепланировку с органом местного самоуправления. После работ приёмочная комиссия оформляет акт — этого требует п. 1 ст. 28 ЖК РФ.

С отдельно стоящим магазином, складом или офисным зданием иначе. Понятие перепланировки из гл. 4 ЖК РФ относится только к помещениям в многоквартирных домах.

Минстрой и Росреестр относят к изменению характеристик отдельного здания:

• перенос границ существующих помещений;
• образование новых помещений;
• другое изменение внутренней планировки;
• изменение площади, высоты, объёма или числа этажей.

Ведомства квалифицируют такие работы как реконструкцию. Их письма не меняют закон и не заменяют нормативный акт. Но именно такого подхода органы придерживаются при кадастровом учёте и регистрации прав.

Закажите актуальную выписку ЕГРН, технический план и поэтажный план. По ним установите, что зарегистрировано: помещение в многоквартирном доме или отдельное здание. Название объекта в договоре аренды или проекте работ ничего не решает.

Для отдельного здания названия «ремонт» недостаточно

Для реконструкции нужны проектная документация, экспертиза и разрешение на строительство. Требование о разрешении закреплено в ст. 51 ГрК РФ.

После работ новые характеристики здания вносят в ЕГРН по документам о вводе объекта в эксплуатацию. Закон № 218-ФЗ не позволяет изменить основные характеристики здания по документам о капитальном ремонте.

Для капитального ремонта разрешение на строительство не нужно. К таким работам относят замену или восстановление инженерных сетей, ненесущих элементов, окон, дверей и полов, а также отделку. Но границы помещений на поэтажном плане должны остаться прежними.

Поэтому надпись «капитальный ремонт» в смете не определяет порядок оформления. Если после работ изменится поэтажный план, до их начала проверьте, есть ли признаки реконструкции.

Передайте проект кадастровому инженеру и проектировщику. Запросите письменный ответ на два вопроса: изменятся ли границы помещений или основные характеристики здания и какие документы понадобятся для обновления ЕГРН.

Для помещения в многоквартирном доме нужен другой порядок

Перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме согласует муниципальный орган. Основание — пп. 7 и 9.1 п. 1 ст. 14, п. 1 и 2 ст. 26 ЖК РФ.

ЖК РФ устанавливает общую процедуру. Как подать заявление и какие дополнительные документы приложить, определяет муниципалитет. Например, постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП действует только в Москве. Применять его требования по всей стране нельзя.

Проект должен соответствовать строительным, санитарным, экологическим и противопожарным требованиям. Если закон требует от исполнителя членства в саморегулируемой организации, применяется ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ.

Когда работы затрагивают общее имущество дома, к заявлению потребуется решение общего собрания собственников — это предусмотрено пп. 3 п. 2 ст. 26 ЖК РФ. До заказа проекта выясните, относятся ли стены, перекрытия, фасад, вентиляционные каналы и инженерные сети к общему имуществу.

Запросите в муниципальном органе перечень документов именно для вашего объекта. Отдельно получите заключение о том, затронет ли проект общее имущество. Одного эскиза подрядчика для начала работ недостаточно.

Самовольные работы мешают обновить ЕГРН и распорядиться объектом

Последствия самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме устанавливает ст. 29 ЖК РФ. Собственника могут обязать вернуть помещение в прежнее состояние. Другая возможная мера — продажа помещения с публичных торгов.

Отдельного порядка для самовольной перепланировки нежилого помещения закон не устанавливает. Этот пробел восполняют по аналогии: применяют жилищное законодательство на основании ст. 6 ГК РФ и ст. 7 ЖК РФ.

У собственника отдельного здания проблемы могут начаться ещё до суда. Когда фактическая планировка расходится со сведениями ЕГРН, зарегистрировать долгосрочный договор аренды сложнее. Неоформленные изменения также создают риск спора о признаках самовольной постройки.

Заранее обещать, что суд сохранит выполненные работы, нельзя. Исход зависит от вида объекта, прав на землю, состава работ, проектной документации и влияния изменений на безопасность.

Это общий порядок. Для конкретного объекта процедуру определяют сведения ЕГРН, технические документы и фактический состав работ.

Что сделать до договора с подрядчиком

1. Получите выписку ЕГРН, технический план и поэтажный план.

2. Сопоставьте зарегистрированную планировку с проектом. Отдельно отметьте стены, перегородки, проёмы и границы будущих помещений.

3. Если объект находится в многоквартирном доме, уточните муниципальный порядок согласования по ст. 26 ЖК РФ. Проверьте, затронет ли проект общее имущество.

4. Если это отдельное здание и границы помещений меняются, исходите из порядка реконструкции: проектная документация, экспертиза, разрешение по ст. 51 ГрК РФ и ввод объекта после работ.

5. Если работы уже начались, не вносите новых изменений до проверки документов. Дальнейшие действия зависят от характеристик объекта и состава работ, а не от слова «ремонт» в договоре.