Дети ипотеке не помеха

Купив квартиру на торгах в рамках обращения взыскания на предмет ипотеки(по закону «Об ипотеке»), физическое лицо, имеет право требовать выселения бывшего собственника, в т.ч. его несовершеннолетних детей.

Правовая позиция изложена в:

• 1. Апелляционное определение Калининградского областного суда от 9 октября 2018 г. по делу N 33-3958/2018
• 2.Апелляционное определение нижегородского областного суда от 2 октября 2018 г. по делу N 33-11650/2018.

Тезисы из решений: 1. Как следует из ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. 2. Ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. 3. В силу п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. 4. Согласно пункту 2 статьи 237 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество

Внимание:

Один из доводов Ответчиков — должников: ссылаются на нарушение судом норм процессуального права при рассмотрении дела в связи с непривлечением к участию в деле органов опеки и попечительства, поскольку жилое помещение частично приобретено за счет средств материнского капитала.

Полагают, что приобретение спорного жилого помещения частично за счет средств материнского капитала является основанием для отказа в удовлетворении требований банка об обращении взыскания на жилое помещение.

Согласно позиции судов это не является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.

• 1. В соответствии с ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
• 2. Использование средств «материнского (семейного) капитала» на погашение части ипотечного кредита (займа) прямо предусмотрено п. 6.1 ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», при этом данный Закон не содержит положений, устанавливающих, что указанное обстоятельство является основанием, препятствующим обращению взыскания на предмет ипотеки.
• 3. В соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 22 июня 2016 года, оплата задолженности с помощью средств материнского капитала не влияет на установленные договором ипотеки правоотношения

Данными нормами не предусмотрено, что использование средств материнского (семейного) и регионального материнского капитала на погашение части ипотечного кредита (займа) и оплату процентов по такому кредиту создает основания для отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество.

Источники

• 1. Апелляционное определение Саратовского областного суда от от 23 августа 2017 г. N 33-6342;
• 2. Апелляционное определение Пермского краевого суда от 10 января 2018 г. по делу N 33-234/2018.

Ошибочные выводы заемщиков.

1. ЕСЛИ ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛЬЕ У ДЕТЕЙ БУДЕТ ЕДИНСТВЕННЫМ,

ЕГО НЕ СМОГУТ ОТНЯТЬ

Ошибочное понимание заемщиками нормы закона, трактовка «в свою пользу». Согласно п. 1 ст. 446 ГК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является

единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Указанное положение широко используется судами в решениях о взыскании долгов по кредиту и обращении взыскания на ипотечное жилье.

Вывод: факт того, что ипотечное жилье для гражданина-должника и его детей является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, не является препятствием для обращения на него взыскания, если жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

2. ПРИ ОБРАЩЕНИИ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ИПОТЕКИ У ДЕТЕЙ

ОСТАНЕТСЯ ПРАВО ПРОЖИВАНИЯ В НЕМ

Данное ошибочное представление о жилищных правах несовершеннолетних продолжает иметь место среди семейных заемщиков.

На самом деле бездействие должника банка, на жилье которого как на предмет ипотеки обращено взыскание, по добровольному снятию с учета по месту жительства (а иногда даже — бездействие по фактическому переселению из жилого помещения после утраты права собственности на него) дает право новому собственнику требовать снятия их с учета и выселения в судебном порядке.

Вывод: у детей заемщиков не остается права проживания в ипотечном жилье после обращения на него взыскания и реализации в установленном законом порядке.

3. ЕСЛИ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛЬЯ ИСПОЛЬЗОВАЛИСЬ

СРЕДСТВА МАТЕРИНСКОГО КАПИТАЛА, НА НЕГО НЕ МОЖЕТ БЫТЬ

ОБРАЩЕНО ВЗЫСКАНИЕ

Подавляющее большинство заемщиков уверены в том, что суд не позволит просто так «пропасть» средствам материнского капитала, вложенным в ипотечное жилье. А потому откажет банку в обращении взыскания на жилое помещение как на предмет ипотеки в случае неисполнения заемщиками своих обязательств по кредиту. Это ошибочное мнение, не основанное на законе.

В обоснование незаконности обращения взыскания на предмет ипотеки доводы ответчиков — заемщиков банка о том, что жилое помещение приобретено с использованием средств материнского капитала и должна быть доля несовершеннолетних детей, суд, как правило, находит несостоятельными.

Суды придерживаются позиции, что факт того, что платежи по ипотечному кредиту были внесены в том числе с помощью средств материнского капитала, не является основанием для отказа банку-кредитору в требовании об обращении взыскания на квартиру.

Вывод: приобретение ипотечного жилья с использованием средств материнского капитала (как в случае их направления на первоначальный взнос по ипотеке, так и на уплату основного долга и процентов по кредиту) не влияет на риск обращения взыскания на ипотечное жилье в случае неисполнения заемщиками обязательств по возврату кредита.

4. ЕСЛИ СОСОБСТВЕННИКОМ ВЫСТУПИТ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИЙ,

НА ВСЕ ЖИЛЬЕ ЦЕЛИКОМ НЕ СМОГУТ ОБРАТИТЬ ВЗЫСКАНИЕ

Некоторые заемщики считают, что если на погашение задолженности по кредиту были направлены средства материнского капитала, что влечет обязательное включение несовершеннолетних детей в число собственников объекта недвижимого имущества, суд не сможет обратить взыскание на весь предмет ипотеки. Хотя бы потому, что в нем должны будут быть выделены доли несовершеннолетним. Кроме того, интересы несовершеннолетних, по мнению этих заемщиков, должны будут защищаться органами опеки и попечительства, которые не могут позволить нарушать права несовершеннолетних.

Однако вышеуказанное обоснование позиции ошибочно. В соответствии с пп. «ж» п. 13 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862, оформление жилого помещения в общую собственность, в том числе несовершеннолетних детей, осуществляется после снятия обременения с жилого помещения. Снятие обременения чаще всего производится в связи с исполнением заемщиком обязательств по ипотечному кредиту. В иных случаях прекращения обязательства (см. ст. 352 ГК РФ) оснований для выдела доли несовершеннолетним не наступит. Таким образом, при использовании средств материнского капитала на погашение задолженности по ипотечному кредиту доли детей в ипотечном жилье подлежат выделу только после выплаты кредита.

Вывод: приобретение ипотечного жилья с использованием средств материнского капитала обязывает заемщика/залогодателя выделить доли несовершеннолетним детям в жилом помещении, являющемся предметом ипотеки. Однако при обращении взыскания на предмет ипотеки принудительного выдела доли несовершеннолетним детям не произойдет, а обращение взыскания будет направлено на все жилье целиком.